No uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que introduz um conjunto amplo de benefícios fiscais em sede de IVA, IRS, IRC e IMT, com impacto direto para investidores, promotores, senhorios e famílias em geral. Este diploma tem como objetivo estimular a construção, a reabilitação urbana e o aumento da oferta habitacional a preços moderados, destacando-se as seguintes medidas:
1. IVA | Taxa reduzida de 6% na construção e reabilitação: aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente (cujo preço de venda não exceda € 660.982) ou a arrendamento a renda moderada (i.e., até € 2.300/mês, correspondente a 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026, fixada em € 920).
2. IRS | Mais-valias | Nova exclusão de tributação: passa a ser possível, mediante o cumprimento de determinados requisitos, excluir de tributação em sede de IRS as mais-valias imobiliárias, desde que o valor de realização (deduzido de eventual empréstimo associado) seja reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado ao arrendamento habitacional a renda moderada. Este regime aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
3. IRS e IRC | Tributação mais favorável nos rendimentos prediais e criação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA):
- IRS: redução da taxa autónoma sobre rendas moderadas de 25% para 10%, aplicável aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, desde que a renda não ultrapasse € 2.300/mês.
- IRC/IRS: tributação de apenas 50% dos rendimentos prediais, nos casos de arrendamento habitacional a rendas moderadas, para senhorios que disponham de contabilidade organizada, desde que os rendimentos sejam auferidos até 31 de dezembro de 2029.
- RSAA: isenção total de IRS e IRC para contratos que cumpram os limites máximos de renda (calculados com base em 80% da mediana de preços por m² no respetivo concelho) e prazos mínimos de três anos (ou três meses no caso de residência temporária).
4. IMI e IMT | Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): os CIA destinam-se a grandes investidores (fundos imobiliários, sociedades imobiliárias ou outros) com projetos de escala relevante, em que pelo menos 70% da área de construção ou reabilitação seja destinada a arrendamento habitacional a rendas moderadas. Estes contratos podem beneficiar, nomeadamente, de:
- Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos para construção e de outros prédios urbanos destinados à construção ou reabilitação de edifícios para arrendamento habitacional (ou arrendamento para subarrendamento habitacional), bem como de prédios urbanos ou mistos, ou frações autónomas, para arrendamento habitacional (ou arrendamento para subarrendamento habitacional), no âmbito do CIA;
- Isenção de IMI até oito anos relativamente aos prédios descritos no ponto anterior;
- Redução de até 50% da taxa de IMI, pelo período remanescente de vigência do CIA;
- Isenção do AIMI relativamente aos prédios descritos nos pontos anteriores;
- IVA a 6% nas empreitadas.
5. Dedução em IRS para inquilinos: aumento do limite máximo de dedução à coleta das rendas suportadas por arrendatários, no caso de habitação própria e permanente, para € 900 em 2026 e para € 1.000 a partir de 2027, mantendo-se a taxa de dedução em 15% das rendas pagas.
Em sentido contrário, o regime prevê um agravamento da tributação no caso de não residentes:
6. IMT | Nova taxa para não residentes: é estabelecida uma taxa fixa de 7,5% para aquisições, por não residentes, de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação, salvo se o comprador se tornar residente fiscal nos dois anos seguintes ou destinar o imóvel a arrendamento habitacional a renda moderada por um período mínimo de 36 meses nos primeiros cinco anos após a compra.
Exceções: ficam excluídos desta penalização os compradores que:
- Se tornem residentes fiscais em Portugal nos dois anos seguintes à compra; ou
- Destinem o imóvel a arrendamento habitacional a renda moderada, mantendo-o arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos — caso em que a Autoridade Tributária poderá restituir a diferença face às taxas normais.
Importa ter presente que os regimes acima descritos produzem efeitos em momentos distintos, dependendo das circunstâncias concretas de cada caso.
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